【一筆地を複数人に貸し付け　相続税評価は各々で行う？】納税通信3688号　vol.1

Q1　一筆地を複数人に貸し付け　相続税評価は各々で行う？

　一筆の土地を別々の3人に貸しています。土地の評価は、全体を一つの土地として考えるべきでしょうか。それとも3つの土地として評価すべきでしょうか。

A1　貸付先ごとに1画地の土地として評価します。

　固定資産税の評価額は地番ごと、つまり1筆単位で評価額が決められますが、相続税における評価額は、1筆単位で評価するのではなく、利用の単位となっている1区画の土地ごとに国税庁のホームページに掲載されている前面道路の路線価図に地積をかけて評価額を確認します。

　ここで、複数の者に土地を貸していれば、一体で評価するのではなく、同一人に貸し付けられている部分ごとに1画地の宅地として評価をします。これは、借地権者が違えば土地所有者の使用収益に係る制約の内容も異なります。敷地の上に建物が現在建っているか等によって、各不動産にかかる制約が異なりますので、各借地権者ごとにそれぞれ評価するのが合理的であるという考え方に基づきます。例えば、賃貸用に一棟のアパートを建てて貸家として多数の人に貸している場合と駐車場として貸している場合では土地にかかる制約が大きく異なることはお分かりいただけるでしょう。

　借地権は、所有者が利用している、または他人が使用する権利がなく利用制限がない自用地と比べて、制限を受ける分だけ値を下げた価額の相続税評価額で算出します。具体的には自用地としての価額に借地権割合（30～90％）を乗じて求めます。この借地権割合は、借地事情が似ている地域ごとに定められています。借地権がついている土地の評価は案件ごとの個別性が高く複雑になりますので、保有している場合は事前に評価額とどのように分けるかシミュレーションをしておいた方がよいでしょう。

相続税の計算は税理士に相談を

　相続税の申告は被相続人が亡くなった後、原則10カ月以内と期限が決められており、10カ月以上経過してしまうと延滞税を支払うことになるケースもあります。相続税の計算を行う際は、相続財産の一覧を作成し、一つずつ評価する必要がありますが、当記事で解説した事例のように複雑な土地がある場合は、相続人の方に知識がないと評価することが難しくなりますし、遺言がなく、相続開始後に遺産分割の話し合いをしているとあっという間に時間が過ぎてしまいます。

　また、居住用として利用していた自宅の土地の場合、小規模宅地の特例で土地の評価を忘れずに減額することも重要です。自分で特例の適用可否の判断や相続税の計算などの対応を行うことが難しい場合、平日は忙しくて土地の登記や銀行などの手続きを進めることが難しい場合は、相続・贈与関連の業務に強い、実務の実績がある税理士から各種サポートを受けるようにしましょう。税金の専門家である税理士に依頼することで安心して資料作成などの手続きを進めることが可能です。初回の面談の際は無料で応じてくれるケースが多いので、まずは気軽に相談してみるとよいでしょう。

　土地の利用区分を変更することで、土地の評価額が大きく変わることがあります。土地の利用区分は相続発生時の状況によるため、事前に対策することで相続税を大きく節税できることもあります。

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