納税通信3944号　
【空き地にアパート建てて比べる？ 相続税対策としての土地活用】

Q　空き地にアパート建てて比べる？ 相続税対策としての土地活用

　先祖から受け継いできた土地のなかで200㎡の空き地を使わずに持っています。将来の相続税を減らすためにはアパートを建てて誰かに貸した方が有利と聞きました。実際に相続税額は低くなるのでしょうか。

A　賃貸アパートを建てた敷地は「貸家建付地」として評価され、空き地のままと比べて相続税評価額が下がります。ただし空き地の活用法は当然、節税効果だけでなく、収益性や管理負担まで含めて決めることが重要です。

　空き地は自由に使える土地として「更地」の評価額で計算されます。一方、アパートの敷地は入居者の権利のために所有者が自由に使えないため、評価額が減額されます。減額割合は「借地権割合×借家権割合×賃貸割合」で計算します。借地権割合が60％、借家権割合が30％で満室なら、約18％の減額です。空室の割合に応じて減額は小さくなります。建物も建築費より低い固定資産税評価額を基に評価されるため、全体の評価額が下がります。ただし、2026年度税制改正で貸付用不動産を使った対策について見直され、〝駆け込み〟の対策は難しくなっています。また、「借り手が見つからない」「賃料が想定を下回る」「借入返済が重くなる」「将来売却しにくくなる」といったリスクがあります。

　土地活用では、相続税評価額の減額だけでなく、固定資産税、所得税、建築費、借入金返済、空室リスクまで含めた収支計画が重要です。

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