納税通信3680号　vol.3
【父が遺した土地の評価　借地権と地上権の違い】

Q3　父が遺した土地の評価　借地権と地上権の違い

　先日亡くなった父が住んでいたマンションの土地は借地だと聞いていましたが、謄本を確認すると地上権が設定されていました。借地権と地上権では評価方法が変わるのでしょうか？

A3　土地に建物があれば、通常通りの評価で構いません。

　一般的な地上権とは異なり、「建物を所有するための地上権」は借地権に含めるため、借地権の評価と同様に評価額を求めます。

　地上権とは、他人の土地を使用する権利をいいます。その目的は「工作物または竹木を所有するために限られています。地上権は借地権より強い効力を持つため、財産的価値も借地権より高いと考えられることから、原則として借地権とは異なる方法で評価します。

　ただし、地上権が設定されている宅地のうち「工作物または竹木」のなかでも「建物の所有」を目的とする地上権は、相続財産の評価をする際には借地権に含むこととされ、通常の借地権と同様に評価します。

　借地権の価額は、借地権の目的となっている宅地が権利の付着していない自用地（他人の権利の及ばない更地）としての価額に借地権割合を乗じて求めます。この借地権割合は、借地事情が似ている地域ごとに定められており、路線価図や評価倍率表に表示されています。

　地下にトンネルを所有するなど土地の上下の一定層のみを目的として設定される地上権（区分地上権）も、土地の上下のすべてについて効力が及ぶ地上権とは別のものとして評価します。

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