納税通信3873号　
【貸家業の開始から2年後に死去　小規模宅地特例の対象になるか】

Q　貸家業の開始から2年後に死去　小規模宅地特例の対象になるか

　母は亡くなる2年ほど前にアパートを購入して、貸家事業をしていました。その宅地は「貸付事業用宅地等」として、小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等としての減額特例）の対象になるのでしょうか。

A　相続開始前3年以内に新たに貸付事業を開始した宅地は、原則として小規模宅地等の特例の対象外です。ただし、以前から「事業的規模」で不動産を貸していたのなら対象となります。

　小規模宅地等の特例は、相続した宅地等のうち、一定の要件を満たす部分について、相続税評価額を最大50～80％減額できる制度です。「貸付事業用宅地等」に該当すれば200㎡まで50％の減額が可能です。

　ただし、相続開始前3年以内に新たに貸付事業用とした宅地等（3年以内貸付宅地等）は、貸付事業用宅地等の対象となりません。被相続人が相続開始の2年前にアパートを購入して貸付を始めたのであれば対象外です。

　ただし、相続開始の3年以上前から、継続的かつ事業的規模（いわゆる「5棟10室基準」を満たす規模）で不動産貸付をしていた場合、新たな物件の取得であっても、全体として既存事業の一部とみなされるため、「3年以内貸付宅地等」には該当せず、特例の対象になります。

　特例の対象となり得る資産を取得した相続人が2人以上いる場合には、特例の適用を受けようとする宅地等の選択について、その全員が同意していて、かつ相続税の申告期限までに分割していなければなりません。

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