納税通信3819号　
【小規模宅地の特例　二世帯住宅でも使える？】

Q　小規模宅地の特例　二世帯住宅でも使える？

　先日亡くなった母と私たち（長男家族）は、二世帯住宅の１階と２階で暮らしていました。玄関が別で建物内部での行き来もできませんが、区分所有登記はされていません（土地、建物ともに母名義）。私がこの土地、建物を相続する場合、小規模宅地の特例は適用可能でしょうか？

A　区分所有登記がされていなければ適用可能です。

　小規模宅地等の特例とは、亡くなった人（被相続人）が住んでいた土地や事業用に利用していた土地について、一定の要件を満たすと、80％または50％まで評価額を減額する特例です。ただし、配偶者以外の親族人が相続すると、「取得者ごとの要件」に該当していなければ適用できません。

　ご質問のように区分所有登記されていない二世帯住宅では、建物内部で行き来ができる、できないにかかわらず小規模宅地等の特例の適用が可能ですが、相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に居住し、かつ、その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有していることが条件になります。

　区分所有登記がされている二世帯住宅でも、相続開始前までに対策することで小規模宅地等の特例が適用できる可能性もありますが、そのための費用が相続税の減額以上になることもありますので、事前の検討が必要です。

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