納税通信3802号　
【宅地へ転用困難な竹林　相続税評価はどうする？】納税通信3802号

Q　宅地へ転用困難な竹林　相続税評価はどうする？

　父から相続した土地の一部に、急傾斜の竹林（路線価地域）があります。周辺は住宅地ですが、宅地として整備しようとしたら莫大な金額となるため、宅地に転用できるような場所ではありませんが、どのように評価したらよいのでしょうか？

A　近隣の純山林の価額に比準して評価します。

　宅地のうちに介在する山林、市街化区域内にある山林などを市街地山林と言います。市街地山林の価額は、原則として、その山林が宅地であるとした価額から、その山林を宅地に転用するときに通常必要と認められる造成費を控除した金額により評価することとされています。しかし、換金性の低い市街地山林であるにもかかわらず、相続税評価額が高額になってしまうケースがあります。

　そこで、市街地山林について、宅地への転用が見込めない急傾斜地等など、宅地比準方式を適用して計算すること自体に合理性が認められなければ、近隣の純山林の価額に比準して評価することができます。

　「宅地への転用が見込めないと認められる場合」とは、宅地化するには多額の造成費を要する場合や宅地造成が不可能と認められるような急傾斜地などです。

分割が難しい不動産を保有している場合の対処法

　今回の記事で紹介したケースのように山林や農地など分割が難しい不動産がある場合、誰が引き継ぐか遺産分割で揉める事例も多いので、預貯金や株式、不動産など財産をまとめた一覧の表を作りしっかりと誰に遺すかを検討することが重要です。また、本人にも意思を確認したうえで生前に遺言を作成しておき、誰が相続するか明確にしておくとよいでしょう。不動産は相続税の課税対象となるだけでなく引き継いだ後に固定資産税もかかります。今後管理を行っていくことに負担がかかることも考慮して、配分を決めるようにしましょう。

　また、基礎控除を超える財産を保有している場合は、相続発生から10ヶ月以内に税務署に相続税の申告が必要です。土地は前面道路の路線価×地積かもしくは倍率で評価を行い、建物は固定資産税評価額で評価すると定められています。。国税庁のホームページに計算方法や特例の条件は記載されていますが、今回のように評価方法が複雑なケースは税理士などの専門家に相談するようにしましょう。初回の相談は無料で対応してくれることが多いのでまずはお気軽に相談してみることをおすすめします。税理士に依頼する際は相続関連の実績が豊富な税理士に依頼するとよいでしょう。

　相続が発生すると金融機関の手続きや不動産の登記などさまざまな手続きを行う必要があり時間がかかります。知識がなく平日は仕事で動けない人にとっては簡単なことではありません。費用はかかりますが、専門家に依頼することをけんとうしてみてもよいでしょう。

　特に地価の高いエリアでは、宅地比準方式による評価額と純山林として評価した場合の評価額に大きな差額が生じます。そのため、純山林として評価する場合には、「宅地への転用が見込めない場合」に該当するかの判断が重要となります。

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