納税通信3916号　vol.1
【居住用の区分所有財産の評価　「底地」と「各区分所有者の借地権」】

Q1　居住用の区分所有財産の評価　「底地」と「各区分所有者の借地権」

　区分所有建物の敷地利用権が借地権となっています。底地（貸宅地）の評価と、各区分所有者の敷地利用権（借地権）は、同じ考え方で評価してよいのでしょうか。

A1　底地の評価は「居住用の区分所有財産の評価」の適用対象外ですが、各区分所有者の敷地利用権（借地権）は、「居住用の区分所有財産の評価」に基づいて算定したとみなし、自用地価額に借地権割合を乗じて評価します。

　区分所有建物の敷地利用権が借地権である場合、評価対象が「底地（貸宅地）」なのか、それとも「各区分所有者の借地権」なのかで取り扱いが分かれます。
　底地は「居住用の区分所有財産の評価」の適用対象外とされているため、従来の評価方法を用います。一方で、区分所有者が有する敷地利用権（借地権）の評価については適用対象となります。まず敷地全体について「みなし自用地価額」を「居住用の区分所有財産の評価」に基づいて算定し、その価額に借地権割合を乗じて、各借地権の価額を求めることになります。

　同一の土地でも、底地と借地権のどちらであるかによって評価の前提となる自用地価額の算定方法が異なるので、実務上は混同しやすいポイントです。特に相続税評価では、どの権利を評価しているのかを明確にしたうえで適用通達の有無を慎重に判断する必要があります。

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