納税通信3910号　
【父の土地に父母共有の貸家　小規模宅地特例の適用方法】

Q　父の土地に父母共有の貸家　小規模宅地特例の適用方法

　父の死去に伴い、父母が共有していた賃貸家屋とその敷地４００㎡を母が相続することになりました。父所有の土地に母が敷地を使用貸借で借りていて、建物の持ち分は父が６割、母が４割です。小規模宅地等の特例の適用方法を教えてください。

A　母の持ち分に対応する土地を自用地として適用した後、残りの土地（合計で最大２００㎡）を貸付事業用宅地等として適用します。

　小規模宅地等の特例は、対象となる土地のどの部分に適用するかを納税者が選択できます。つまり、同一用途区分内に評価方法の異なる土地が含まれる場合、評価額の高い土地から先に適用することで、相続税の課税価格をより低く抑えることが可能です。
　父（被相続人）が所有していた４００㎡の敷地に賃貸家屋があり、その持ち分は父が６割、母が４割だとすると、母の持ち分に対応する敷地は１６０㎡です。この土地は母が使用貸借として無償で借りているので、評価上は「自用地」です。一方、父の持ち分に対応する敷地は「貸家建付地」で、自用地と比べて不利なので、母の持ち分に対応する１６０㎡から先に特例を適用します。そのうえで残余の40㎡（貸付事業用宅地等に該当する土地への適用の上限が２００㎡）を父の持ち分に対応する敷地から選択するのが有利です。

　同じ評価額にみえる土地でも使用方法や相続人の違いで評価額が変わることがあるので、注意しましょう。

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