Q1　母親の土地に貸家建設　地代ないときの評価減は？

　母親名義の土地にアパートを建てようと話し合っています。母親は高齢でローンを組むのが難しそうなので、私名義で建設することになりそうです。アパートなどの土地は相続税評価時に評価が下がるそうですが、この土地についても該当しますか。なお、母に地代を支払う予定はありません。

A1　使用貸借の土地は貸家でも自用地とされるので、評価減はありません。

　個人的な信用関係等に基づき、無償で貸し借りをすることを使用貸借といいます。賃料を支払わずに親の土地に子が自宅を建てる場合などがこれにあたります。

　通常、アパートなどの貸家に利用されている土地（貸家建付地）は、土地の利用が制限されるため、自分自身が利用している土地（自用地）に比べ、低く評価することができます。

　ただし、ご質問のように使用貸借の土地は、たとえアパートなどの貸家に利用されている土地だったとしても、自用地として評価するため、低く評価することはできません。建物の賃借人の敷地利用権は、建物所有者の敷地利用権から独立したものではなく、建物所有者の敷地利用権の範囲内に従属したものと解されるためです。

　もともと親が建てたアパートなどの貸家を贈与により取得し、使用貸借していた場合の親の相続時の評価は貸家建付地としての評価になります。以前から居住している賃借人の敷地利用権に変化がないと解されるためです。

『納税通信 』 は、オーナー社長向け財務・税務専門新聞です。
発刊から約70年、経営者のみならず、会社経営のパートナーである税理士等専門家からも貴重な情報紙として多くの支持を得ています。

税務のご相談は増田浩美税理士事務所 まで